Továbbra is erős, sőt, egyre nő az igény a logisztikai profilú ingatlanokra, ám közben mind kevésbé tűnik úgy, hogy sikerül elhárítani a kínálati oldal előtt álló akadályokat.
Távolodás, elmaradás, drágulás
A prémium logisztikai tér iránti kereslet a kereslet a belátható jövőben is erős marad, de kérdés: mi történik ezekben az években a kínálati oldalon. Ez már csak azért is kérdéses, mert a logisztikai ingatlanfejlesztés átalakulása – a Prologis piackutató cég szerint – érdekes pályát követ. A kínálati trendeket formáló strukturális erőhatások alapos áttekintése azért fontos, mert az ügyfelek számára így jobban kezelhetik a hiányt, és felkészülhetnek a keresleti oldal eltolódásaira. A Prologis elemzése
szerint a következő évtizedben a befejezett projektek a legtöbb helyen elmaradnak a kereslettől. Az új kínálatot befolyásoló változások egyike fő mozzanata az, hogy több jelentős akadály miatt az új kínálat egyre inkább távolodik a meglévő kínálattól. Az akadályok egyik része földrajzi jellegű: kevés a jövőbiztos épületek befogadására alkalmas földterület, különösen a legnagyobb fogyasztási központokban. A második tényező gazdasági: mivel az urbanizáció fokozza az ingatlanszolgáltatók közötti versenyt, a helyettesítési költségek továbbra is emelkedő tendenciát mutatnak. Végül vannak politikai okok: az engedélyezési és tulajdonszerzési eljárások egyre nehézkesebbé, költségesebbé és időigényesebbé válnak, így nőnek a költségek, és csökken a potenciális kínálat.
Illusztráció: Horizont Média/archív, Kohout Zoltán
Kockázatosabb a fejlesztés
A kínálatot és a bérlők-vásárlók helyzetét befolyásolják az új technológiai, műszaki, jogszabályi viszonyok, előírások is. Az épületek működéshatékonyságát a helyszín, a funkcionalitás és a fenntarthatóság révén lehet fokozni. Ám a legújabb munkaerő- és technológiabarát funkciók támogatják ugyan a termelékenységet, de az építési költségeket is megnövelik. Az új korlátozások és szabályozások egyes helyeken kockázatosabbá teszik a fejlesztést. Bár a beépített fenntarthatósági funkciók egyaránt elősegíthetik a felhasználók és a tulajdonosok számára a könnyebb alkalmazkodást a szabályozási változásokhoz, az elavulás ténylegesen csökkenti a versenyképes kínálatot, továbbá ösztönzi a helyettesítő létesítmények fejlesztése iránti igényt.
Kétszeres futamidő
Az elemzés többek között arról is ír, hogy a világjárvány rávilágított a logisztika kulcsszerepére a társadalom működésében. Ezt a tendenciát tovább erősítve növeli a futamidőket az önkormányzatok forráshiánya és az erősödő környezetvédelmi szabályozás is. Az Európai Unióban az átminősítést igénylő projektek futamideje nagyjából duplája a már ipari zónaként besorolt területeken folytatott projektekének, s egyébként hasonló pálya figyelhető meg a fontosabb amerikai piacokon is.
