Hogyan tudják a vállalatok kihasználni a modern technológia fejlődését, a raktári és logisztikai ingatlanpiac igényét? Az e-kereskedelem milyen hatással van az ingatlanszegmensre? Ezekről kérdeztük Nemes Rudolfot, a HelloParks vezérigazgatóját.
„A raktár nemcsak egy hely, ahol a készletek alszanak, hanem az ellátási lánc szíve, ahol a termékek járni tanulnak.” (Vlaszák Lajos)
Van, ahol a raktárak visszatérnek a városközpontokba
Az e-kereskedelem forradalmi növekedése és a gyorsított szállítási modellek térnyerése alapvetően alakította át a raktározás szerepét az ellátási láncokban. Míg az Egyesült Államokban és Nyugat Európában a raktárak visszatérnek a városközpontokba, addig Magyarországon továbbra is a városok peremterületein lévő hatalmas logisztikai parkok fejlesztése a meghatározó. A nagyvárosi raktárak újjáéledése a nyugati világban szoros összefüggésben áll az aznapi vagy akár órákon belüli szállítás iránti növekvő igénnyel. Az olyan cégek, mint az Amazon vagy a Walmart, egyre több mikrologisztikai központot (micro fulfillment centers) nyitnak városi területeken. Ezek lehetővé teszik a fogyasztók gyors kiszolgálását, ami jelentős hatást gyakorol a városfejlesztési és környezeti stratégiákra. A „proximity logistics” elve – amely a fogyasztókhoz legközelebb eső raktárak kialakítását támogatja – nemcsak az ellátási lánc rugalmasságát növeli, de csökkenti a szállítási időt és költségeket.
Magyarország: megaparkok és perifériák
Magyarországon nem tapasztalható hasonló irányváltás. A raktárfejlesztés továbbra is a városok peremén zajlik, ahol a földterületek költséghatékonyabban elérhetők. Az olyan logisztikai óriások, mint a HelloParks, hatalmas, több tíz hektáros megaparkot hoznak létre, amelyek elsősorban az FMCG-szektor és az ipari szereplők igényeit szolgálják ki. Ezek a létesítmények ugyan fenntartható technológiákra – például napelemekre és hőszivattyús rendszerekre – épülnek, mégis fizikailag távol esnek a városi fogyasztói központoktól, ami hosszabb szállítási időt jelenthet.
A Futureal-csoport tagjaként működő HelloParks a magyar ipari ingatlanfejlesztés egyik leginnovatívabb szereplője, amely rövid idő alatt meghatározóvá vált a hazai és kelet-közép-európai logisztikai piacon. A cég fejlesztései négy kiemelt helyszínen (Maglód, Fót, Páty és Alsónémedi) – zajlanak, ahol több mint 1 millió négyzetméternyi raktár- és ipari területet alakítanak ki.
A HelloParks projektjei nemcsak technológiai értelemben úttörők, hanem a fenntarthatóság terén is. Hozzájuk köthető az ország első BREEAM New Construction Excellent és Outstanding minősítést elérő raktárcsarnoka is. Az Outstanding szint a legmagasabb ebben a kategóriában, ilyen szigorú követelmények mentén itthon kizárólag ők fejlesztenek ipari ingatlant, de világszinten is mindössze az épületek 3%-a felel meg ennek a szabványnak. Minősített Outstanding épületük már három is van az országban, illetve minden újonnan kivitelezett csarnokuk megfelel az EU taxonómia rendeletének, amiről elsőként szintén a HelloParks egyik raktárcsarnoka kapott hivatalos hitelesítést itthon.
Komplex, cégre szabott megoldások
Milyen hosszú távú célokat tűz ki ebben az ágazatban egy friss piaci szereplő? – kérdeztük Nemes Rudolftól, a HelloParks vezérigazgatójától.
– Olyan versenyképes, energiahatékony és fenntartható fejlesztéseket kívántunk létrehozni, amelyek értéket teremtenek. Úttörők szeretnénk lenni itthon a fenntarthatóság és az innováció terén, hogy ezáltal inspiráljuk az egész ágazatot. Emellett arra törekszünk, hogy bérlőink számára ne csak pusztán területeket, hanem komplex, cégre szabott megoldásokat kínáljunk, amivel támogathatjuk működésüket és növekedésüket.
Az ázsiai cégek érdeklődése komoly lehetőséget kínál
Hova tennénk Magyarország helyzetét a régiós ipari ingatlanpiacon?
– A földrajzi elhelyezkedés és az ázsiai cégek érdeklődése komoly lehetőségeket kínál, de a piac megítélése és likviditása elmarad a lengyel és a cseh piacoktól. Az Ázsiából tapasztalható kereslet kitartása, valamint a fejlett infrastruktúra ugyanakkor segíthetnek csökkenteni a hátrányon, amennyiben a szabályozói környezet stabilizálódik. A magyarországi raktárpiac kettős helyzetben áll. Az egyik oldalon stagnál a fogyasztás, ami az FMCG-alapú raktározásra jelentős hatást gyakorol, hiszen ez a piac markáns részét teszi ki. Ez azt jelenti, hogy az ilyen típusú raktárak iránti kereslet nem növekszik – sőt, esetenként csökken. Emellett kihívást jelent a piacon jelen lévő „old stock”, azaz a régi, nem fenntartható szempontok alapján épült raktárak kezelése, amelyek üresedési rátája növekszik.
Ugyanakkor a másik oldalon lehetőségként jelenik meg a „new stock”, azaz a modern igényeknek megfelelő, fenntartható raktárak fejlesztése. Ezek bérleti költsége az üzemeltetési hatékonyságuk miatt hosszú távon kedvezőbb, így vonzóbbak lehetnek a bérlők számára. A fenntarthatóság, valamint az energetikai hatékonyság itt kiemelkedő szempont.
A kulcs a hatékonyság
Milyen megoldásokkal lehet jövőállóvá tenni egy raktárcsarnokot?
– Nem a külcsín, sokkal inkább a hatékonyság volt a kulcsszó minden fejlesztésünknél. Új épületeinkben hőszivattyús hűtő-fűtő rendszerek működnek, alacsony GWP-értékű hűtőközeget használunk. A tetőkre telepített napelemek segítségével pedig az irodák primer energiafogyasztása akár nullára csökkenthető.
A raktárak intelligens épületirányítási rendszerei (BMS) folyamatosan figyelik és optimalizálják a HVAC-, elektromos és vízkezelő rendszereket, miközben megelőzik az esetleges vízszivárgásokat. A bérlőink a HelloParks saját fejlesztésű mobilalkalmazásával saját kezükbe vehetik bérleményük irányítását. A biztonság érdekében a raktárak ESFR sprinkler-rendszerrel, füstelvezető rendszerekkel és CCTV-kamerákkal felszereltek, a parkolókban pedig rendszámfelismerő sorompók találhatók. A megfelelő világításról smart-ready LED-lámpák, valamint természetes fényt biztosító tetővilágítók gondoskodnak. A fenntartható közlekedés támogatása érdekében a parkolókban elektromos töltőállomások érhetők el.
Mit nyújt az IoT-technológia és a HelloParks Assistant applikáció a bérlők számára? Ezzel is a hatékonyságuk nő?
– Az intelligens épületirányítási rendszerekhez kapcsolódó applikáció segítségével ösztönözzük a bérlőket az energiafelhasználásuk optimalizálására. Lehetővé teszi számukra, hogy távolról hozzáférjenek az általuk bérelt területek műszaki adataihoz, nyomon követhessék a közüzemi fogyasztást, valamint okoseszközük segítségével módosíthassák a fűtési, szellőztetési és világítási beállításokat. A rendszer időalapú programok beállítását is támogatja: például automatikusan lekapcsolja a fűtést az épületben, ha az nem szükséges. A valós idejű adatok és az intuitív kezelőfelület segítik a bérlőinket abban, hogy működésük átláthatóbbá és fenntarthatóbbá váljon. Az alkalmazás továbbá központi hozzáférést biztosít a bérleményekkel kapcsolatos legfontosabb dokumentumokhoz és karbantartási információkhoz.
Proaktív hozzáállás, szakmai tanácsadással
A park kialakításában a piaci trendek is közrejátszottak? Volt egyfajta elvárás vagy trend?
– Az elmúlt években Magyarország szerepe jelentősen nőtt az európai logisztikai piacon annak köszönhetően, hogy Ázsiából markáns érdeklődés tapasztalható a hazai raktározási lehetőségek iránt. Ezt mi is megtapasztaltuk, különösen az autóipar és az akkumulátoripar területén tevékenykedő cégeknél, de az e-kereskedelmi szektor is ide sorolható.
Ez a dinamika arra készteti az ingatlanfejlesztőket, hogy a bérlők számára fontos stratégiai helyszínekre és a speciális bérlői igények kiszolgálására koncentráljanak. Ráadásul az is fontos szempont, hogy ezek a cégek az országban végezzék a vámügyintézést, és itt alakítsák ki disztribúciós központjaikat.
Elkötelezettek amellett, hogy nem bérbeadóként, hanem partnerként működnek együtt a bérlőkkel. Tudna példát mondani erre?
– Ez a gyakorlatban olyan proaktív hozzáállást jelent, amelyben szakmai tanácsadással, például a technológiájuk épületbe illesztésénél, ehhez kapcsolódó ajánlatkéréseknél, vagy alvállalkozókkal való tárgyalásoknál, támogatjuk a bérlőket a beköltözésük előtt. Emellett segítjük partnereinket abban, hogy az épületet minél hatékonyabban használják ki (nincsenek felesleges területek, mint pl. közös terület, mezzanine, pont annyi irodát építünk, amennyire szüksége van, ezáltal nagyon hatékony az operatív terület használata), legyen szó kapacitásbővítésről vagy technológiai fejlesztésről. A bérleti szerződéseket is rugalmasan alakítjuk ki, hogy a növekedési terveiket a lehető legjobban támogassuk. Mindezek mellett kiemelten odafigyelünk a gyors válaszidőre, hogy a felmerülő kérdéseiket és igényeiket azonnal kezelhessük.
Komplex, cégre szabott megoldások
Milyen hosszú távú célokat tűz ki ebben az ágazatban egy friss piaci szereplő? – kérdeztük Nemes Rudolftól, a HelloParks vezérigazgatójától.
– Olyan versenyképes, energiahatékony és fenntartható fejlesztéseket kívántunk létrehozni, amelyek értéket teremtenek. Úttörők szeretnénk lenni itthon a fenntarthatóság és az innováció terén, hogy ezáltal inspiráljuk az egész ágazatot. Emellett arra törekszünk, hogy bérlőink számára ne csak pusztán területeket, hanem komplex, cégre szabott megoldásokat kínáljunk, amivel támogathatjuk működésüket és növekedésüket.
Az ázsiai cégek érdeklődése komoly lehetőséget kínál
Hova tennénk Magyarország helyzetét a régiós ipari ingatlanpiacon?
– A földrajzi elhelyezkedés és az ázsiai cégek érdeklődése komoly lehetőségeket kínál, de a piac megítélése és likviditása elmarad a lengyel és a cseh piacoktól. Az Ázsiából tapasztalható kereslet kitartása, valamint a fejlett infrastruktúra ugyanakkor segíthetnek csökkenteni a hátrányon, amennyiben a szabályozói környezet stabilizálódik. A magyarországi raktárpiac kettős helyzetben áll. Az egyik oldalon stagnál a fogyasztás, ami az FMCG-alapú raktározásra jelentős hatást gyakorol, hiszen ez a piac markáns részét teszi ki. Ez azt jelenti, hogy az ilyen típusú raktárak iránti kereslet nem növekszik – sőt, esetenként csökken. Emellett kihívást jelent a piacon jelen lévő „old stock”, azaz a régi, nem fenntartható szempontok alapján épült raktárak kezelése, amelyek üresedési rátája növekszik.
Ugyanakkor a másik oldalon lehetőségként jelenik meg a „new stock”, azaz a modern igényeknek megfelelő, fenntartható raktárak fejlesztése. Ezek bérleti költsége az üzemeltetési hatékonyságuk miatt hosszú távon kedvezőbb, így vonzóbbak lehetnek a bérlők számára. A fenntarthatóság, valamint az energetikai hatékonyság itt kiemelkedő szempont.
A kulcs a hatékonyság
Milyen megoldásokkal lehet jövőállóvá tenni egy raktárcsarnokot?
– Nem a külcsín, sokkal inkább a hatékonyság volt a kulcsszó minden fejlesztésünknél. Új épületeinkben hőszivattyús hűtő-fűtő rendszerek működnek, alacsony GWP-értékű hűtőközeget használunk. A tetőkre telepített napelemek segítségével pedig az irodák primer energiafogyasztása akár nullára csökkenthető.
A raktárak intelligens épületirányítási rendszerei (BMS) folyamatosan figyelik és optimalizálják a HVAC-, elektromos és vízkezelő rendszereket, miközben megelőzik az esetleges vízszivárgásokat. A bérlőink a HelloParks saját fejlesztésű mobilalkalmazásával saját kezükbe vehetik bérleményük irányítását. A biztonság érdekében a raktárak ESFR sprinkler-rendszerrel, füstelvezető rendszerekkel és CCTV-kamerákkal felszereltek, a parkolókban pedig rendszámfelismerő sorompók találhatók. A megfelelő világításról smart-ready LED-lámpák, valamint természetes fényt biztosító tetővilágítók gondoskodnak. A fenntartható közlekedés támogatása érdekében a parkolókban elektromos töltőállomások érhetők el.
Mit nyújt az IoT-technológia és a HelloParks Assistant applikáció a bérlők számára? Ezzel is a hatékonyságuk nő?
– Az intelligens épületirányítási rendszerekhez kapcsolódó applikáció segítségével ösztönözzük a bérlőket az energiafelhasználásuk optimalizálására. Lehetővé teszi számukra, hogy távolról hozzáférjenek az általuk bérelt területek műszaki adataihoz, nyomon követhessék a közüzemi fogyasztást, valamint okoseszközük segítségével módosíthassák a fűtési, szellőztetési és világítási beállításokat. A rendszer időalapú programok beállítását is támogatja: például automatikusan lekapcsolja a fűtést az épületben, ha az nem szükséges. A valós idejű adatok és az intuitív kezelőfelület segítik a bérlőinket abban, hogy működésük átláthatóbbá és fenntarthatóbbá váljon. Az alkalmazás továbbá központi hozzáférést biztosít a bérleményekkel kapcsolatos legfontosabb dokumentumokhoz és karbantartási információkhoz.
Proaktív hozzáállás, szakmai tanácsadással
A park kialakításában a piaci trendek is közrejátszottak? Volt egyfajta elvárás vagy trend?
– Az elmúlt években Magyarország szerepe jelentősen nőtt az európai logisztikai piacon annak köszönhetően, hogy Ázsiából markáns érdeklődés tapasztalható a hazai raktározási lehetőségek iránt. Ezt mi is megtapasztaltuk, különösen az autóipar és az akkumulátoripar területén tevékenykedő cégeknél, de az e-kereskedelmi szektor is ide sorolható.
Ez a dinamika arra készteti az ingatlanfejlesztőket, hogy a bérlők számára fontos stratégiai helyszínekre és a speciális bérlői igények kiszolgálására koncentráljanak. Ráadásul az is fontos szempont, hogy ezek a cégek az országban végezzék a vámügyintézést, és itt alakítsák ki disztribúciós központjaikat.
Elkötelezettek amellett, hogy nem bérbeadóként, hanem partnerként működnek együtt a bérlőkkel. Tudna példát mondani erre?
– Ez a gyakorlatban olyan proaktív hozzáállást jelent, amelyben szakmai tanácsadással, például a technológiájuk épületbe illesztésénél, ehhez kapcsolódó ajánlatkéréseknél, vagy alvállalkozókkal való tárgyalásoknál, támogatjuk a bérlőket a beköltözésük előtt. Emellett segítjük partnereinket abban, hogy az épületet minél hatékonyabban használják ki (nincsenek felesleges területek, mint pl. közös terület, mezzanine, pont annyi irodát építünk, amennyire szüksége van, ezáltal nagyon hatékony az operatív terület használata), legyen szó kapacitásbővítésről vagy technológiai fejlesztésről. A bérleti szerződéseket is rugalmasan alakítjuk ki, hogy a növekedési terveiket a lehető legjobban támogassuk. Mindezek mellett kiemelten odafigyelünk a gyors válaszidőre, hogy a felmerülő kérdéseiket és igényeiket azonnal kezelhessük.
Minden igényre igyekszünk megoldást találni
Akár start-up cégekre szabott raktárbérlési vagy fejlesztési ajánlatokat is kínálnak?
– Nincs külön start-up cégekre szabott csomagunk, de kínálunk olyan megoldást, ami kifejezetten kisebb vállalkozások, akár start-up cégek hatékony működésének támogatására is megfelelő. A 26 ezer négyzetméteres FT6-os csarnokunk Fóton épp nemrégiben telt meg teljes egészében. Ez az első CityFlex típusú raktárunk, amely a kisebb, akár 1000 négyzetméteres bérleti igényeket is képes kielégíteni. Ez a raktárcsarnok ugyanúgy rendelkezik dokkoló és drive-in kapukkal, mint a BigBox épületek. Alacsonyabb belmagassága és kisebb mérete miatt viszont ideálisabb választás városi logisztikát végző vagy könnyűipari gyártással, összeszereléssel foglalkozó vállalkozások számára. De az induló vállalkozások számára is személyre szabott üzleti ajánlatokat kínálunk. Ez nemcsak bérletidíj-mentes időszakokat foglalhat magában, hanem egyedi pénzügyi konstrukciókat is.
És ha „beindul” egy vállalkozás, van helye felnőni?
– A „megapark” koncepciónk megengedi, hogy bérlőink rugalmasan bővíthessék területüket. Ez nemcsak azt jelenti, hogy az adott ingatlanon vagy parkon belül találunk nekik megfelelő megoldást, hanem azt is, hogy nagyobb volumenű igény esetén, megfelelő üzleti indokkal, új épület fejlesztését is megfontoljuk. Emellett ez a modell hozzájárul ahhoz, hogy csökkentsük az egy épületre jutó üzemeltetési és kivitelezési költséget, ezáltal kedvezőbb bérleti díjakat kínálhatunk bérlőink számára.
Apropó bérlés. Milyen szempontok alapján alakítják ki a bérleti szerződéseket?
– A bérleti szerződések kialakításánál alapvető szempont a bérlői igények maximális figyelembevétele, volt már rá példa, hogy egy bérlő rövidebb futamidővel szeretett volna szerződést kötni, mint, ami számunkra megfelelő lett volna, így alternatív megoldásként összekötöttük olyan bérlőnkkel, akinek volt szabad területe a parkunkban. Ez a rugalmas hozzáállás a tapasztalatok szerint különösen vonzó a kisebb vagy speciális igényekkel rendelkező cégek számára.
Built-to-suit – teljes egészében a bérlő igényeihez igazodik
Mi az a built-to-suit megoldás, és mely iparágakban hódít?
– Ezek egyedi tervezésű épületek, melyek teljes mértékben a bérlők szükségleteihez igazodnak, kielégítve az olyan műszaki igényeket, amelyek spekulatív fejlesztéseknél nincsenek benne a standardokban. Az ilyen csarnokok a befektetők számára is vonzóak, mert ilyen esetben akár 10–15 év bérleti szerződést is aláírnak a cégek. Jellemzően az autóiparban és a könnyűipari gyártó-és összeszerelőiparban népszerűek ezek a megoldások.
Változnak ezek a standard és egyedi igények idővel? Vannak trendek?
– Az elmúlt években a bérlők számára egyre fontosabbá vált, hogy a működésüket energiahatékony és fenntartható alapokra helyezzék. Ezért a kereslet elindult a modernebb raktárcsarnokok irányába. Ezt a trendet ismertük fel, és ezért tűztük zászlónkra, hogy kizárólag a legmagasabb iparági standaroknak megfelelő, fenntartható raktárcsarnokokat fejlesztünk.
Mi volt a legnagyobb kihívás, a legizgalmasabb feladat?
– A még nem bizonyított technológiák alkalmazása mindenképp. Bár úttörők vagyunk az innovatív, fenntartható megoldások terén, de ezek bevezetése kezdetben gyakran járt komplikációkkal és műszaki megfeleltetési nehézségekkel. Amikor hibát tapasztaltunk, elsőként az új technológiákra gyanakodtunk, de érdekes módon az alapos ellenőrzések általában bebizonyították, hogy a problémák nem ezekből adódnak.
Többször az alvállalkozók oldaláról is tapasztalunk ellenállást az új technológiák bevezetésekor, amikor is kulcsfontosságú az edukáció. Ha ők is megértik, hogy miért fontosak a változtatások, akkor az ellenállás meg szokott szűnni.
Emellett, bár a fenntartható raktárcsarnokok iránt egyre nagyobb az érdeklődés, még mindig sok olyan vállalkozással találkozunk, akik számára ez nem elsődleges szempont. Ezért hangsúlyozzuk a hosszú távú költségelőnyöket és az üzleti értéknövekedés lehetőségét, hogy biztosítsuk őket arról, hogy jó helyre hozzák a működésüket.
A bérlők között a kapcsolatépítés is fontos
Mit üzennek azon vállalkozások számára, akik csak most gondolkodnak azon, hogy hosszú távú bérleti szerződést kötnének cégükkel?
– Raktárcsarnokaink a legmagasabb iparági standardoknak megfelelően készülnek, költséghatékony üzemeltetést és korszerű technológiai megoldásokat nyújtanak.
Fontosnak tartjuk, hogy támogassuk a bérlők között a kapcsolatépítést és együttműködést. Ennek érdekében rendszeresen szervezünk közös bérlői eseményeket, amik nemcsak a szakmai eszmecserére, hanem a közösségépítésre is kiváló alkalmat nyújtanak.
Meggyőződésem ugyanakkor, hogy a tevékenységünk túlmutat a parkfejlesztésen, ezért aktívan hozzájárulunk a helyi közösségek életszínvonalának növeléséhez is. Rendszeresen támogatjuk a sportéletet, alapítványokat, nevelőintézeteket, kulturális eseményeket azokon a településeken és környékükön, ahol működünk.
ÖSSZEGZÉS
Az e-kereskedelem és az automatizáció térnyerése nemcsak az ellátási lánc dinamikáját alakítja át, hanem új normákat teremt a raktárak tervezésében és működtetésében. A modern raktárak már nem csupán a tárolás helyszínei, de kulcsfontosságú csomópontokká váltak, amelyek a fenntarthatóságot, az automatizálást és az emberközpontúságot integrálják a működésükbe.
A raktárak a jövőben nemcsak a termékek tárolására szolgálnak, hanem az ellátási láncok intelligens központjaivá is válnak. Ahogy Nemes Rudolf is rámutatott, a fenntarthatóság és az automatizálás egyre nagyobb szerepet játszik a raktárak működésében. De vajon milyen további kihívásokkal és lehetőségekkel kell majd szembenézniük ezeknek a központoknak az elkövetkező években?
Vlaszák Lajos
Kép forrása: Shutterstock
