Egy év alatt megduplázódtak, és minden eddigi rekordot megdöntöttek tavaly a külföldi működőtőke-beruházások hazánkban, ami közvetlenül hatással volt a hazai ipari és logisztikai ingatlanok piacára: a bérletre szánt összterület tavaly meghaladta az ötmillió négyzetmétert.
Kereslet-vezéreltté vált a piac, érezhetően nőtt a kínaiak szerepe
Jelenleg csaknem 400 ezer m2-t fejlesztenek országszerte, amelyek 30%-ára már előbérleti megállapodást kötöttek – hangzott el a 14. Közlekedéslogisztikai Konferencián, Herceghalmon. Miután jelentősen bővült a kínálat, továbbra is majdnem 8% körül van az üresedési ráta. Egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a vidéki helyszínek. A bérleti díjak a prognózisokkal ellentétben csak kis mértékben nőttek. Tavaly az ipari és logisztikai ingatlanok piacán a leginkább meghatározó trend a minden eddigi rekordot megdöntő mértékű külföldi működőtőke-beruházások (FDI) hatásai voltak – összegezte Kalmár Milla, a 108 Hungary Real Estate Kft. nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadócég Ipari és Logisztikai Ingatlan Divízió Vezetője a Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége (MLSZKSZ) által szervezett konferencián. 2022-ben összesen 100 FDI projektet indítottak el, 2023-ban azonban már 209-et. A beruházások értéke pedig 6,5 milliárd euróról 13 milliárd euróra ugrott. A szakember szerint egy ekkora mértékű növekedés nemcsak a magyar gazdaságra, hanem a logisztikai ingatlanok piacára is közvetlen hatással van.
Jelentős változás, hogy míg 2022-ben a külföldi működőtőke-beruházások fele-fele arányban érkeztek Ázsiából és a nyugati országokból, tavaly már a befektetések 58%-a kínai, 17%-a pedig dél-koreai volt, míg Németországból csak 1%-uk érkezett. Érezhetően megnőtt Kína szerepe az ipari és logisztikai ingatlanok piacán, a kereslet nagy részét bérleti és vételi oldalról is ők generálják. A várakozások szerint 2024-ben ezek a rekordszámok is meg fognak dőlni, egyre több projektet hoznak hazánkba, mert továbbra is kedvező beruházási célterületnek számít Magyarország.
Ez a hatalmas mennyiségű beruházás nagyon jelentős áruforgalmat generál. Arra kell törekedni, hogy ennek minél nagyobb hányadát fuvarozzák vasúton és vízen. Nagyon sok feladata lesz ebből eredően a logisztikai szakmai érdekképviseleteknek és a kormányzati szereplőknek is, mert közösen kell jó megoldást találni erre– mondta Bíró Koppány Ajtony, az MLSZKSZ főtitkára.
Átalakulóban a keresleti struktúra
Az elmúlt hónapokban a bérletre szánt ingatlanok esetén, a keresleti oldalon jelentősen megnőtt a gyártó cégek száma, míg a klasszikus logisztikai igények stagnálnak. Eddig az egyik fő keresleti tényezőt az e-kereskedelemmel foglalkozó cégek jelentették, de részben a kis kereskedelmi fogyasztás csökkenésének hatására ez jelentős mértékben visszaesett. Emiatt a bérbeadók sokkal nyitottabbak, rugalmasabbak lettek. Egyre gyakoribbak lettek a rövid távú, tenderspecifikus keresések, és erre reagálva a bérbeadók a korábbi, minimum 5 éves elköteleződés helyett rövidebb távra is elkezdték bérbe adni a területeket.
Egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a vidéki helyszínek, a bérlők már kevésbé ragaszkodnak a fővárosi bérleményekhez. A nagy nemzetközi ingatlanfejlesztő cégek is egyre több vidéki területen fejlesztenek bérletre szánt, A-kategóriás ipari ingatlant.
Kínálat vezérelte piacból kereslet vezérelte piac lett
2023 végére a bérletre szánt ipari csarnokok összterülete országosan meghaladta a 5 millió m2-t. Jelentősen bővült a kínálat az elmúlt évben, főként Budapesten és környékén, amelynek ütemét a keresleti oldal nem tudta lekövetni. Az elmúlt évekhez képest ezért érezhetően nőtt az üresedési ráta – mondta Kalmár Milla. A hivatalos adatok szerinti 7,8%-os üresedési ráta azt jelenti, hogy országszerte csaknem 385 ezer m2-nyi, azonnal elérhető terület áll rendelkezésre.
A fővárosban és környékén, a keleti és északi agglomerációban áll rendelkezésre azonnal a legtöbb szabad terület, és továbbra is a nyugati agglomeráció számít a legkeresettebb helyszínnek. Vidéken jelenleg Győrben, Komáromban, Tatabányán, Székesfehérváron, Kecskeméten, Miskolcon, Debrecenben, Nyíregyházán vannak jelentős fejlesztések vagy azonnal elérhető ingatlanok. A szakértő szerint az autóipar és az elektronikai ipar felfutása is hozzájárult ahhoz, hogy a nemzetközi beruházóknak nagyobb bizodalma lett a vidékben, Szeged jelentősége pedig a várakozások szerint nagyon meg fog nőni a közeljövőben.
A teljes rendelkezésre álló állomány 70%-a található Budapest vonzáskörzetében, 30%-a pedig vidéken. Az új fejlesztések megoszlása is hasonló arányú. Jelenleg közel 400 ezer m2-nyi fejlesztés tart országosan, melyek 30%-át már előbérleti megállapodással le is kötötték.
Megjelentek az albérletre szánt területek
Azokban az ágazatokban, amelyeket jobban érintett a gazdasági visszaesés, a cégek optimalizálták, csökkentették raktári kapacitásukat, emiatt további raktárterületek szabadultak fel az elmúlt egy-másfél évben, főként a budapesti piacon. A veszteségcsökkentés érdekében a cégek felkínálják területeiket albérleti konstrukcióban, amely az ügyfelek számára rövid távú vagy projekt-specifikus megoldást kínál.
„Azt is megfigyeltük, hogy az új épületeknél a fejlesztők jelentős hangsúlyt fektetnek a zöld megoldások integrációjára és az energiahatékonyság növelésére” – tette hozzá Kalmár Milla. Ennek köszönhetően az új ipari ingatlanállomány nagyobb része már alapfelszereltségként rendelkezik hőszivattyús fűtőrendszerrel, vastagabb szigeteléssel és tetőszerkezeten előkészített napelemmel. Emellett a régebbi épületeket is próbálják piacképessé tenni.
Az ipari és logisztikai ingatlanok lapostetős szerkezetei ideális helyszínei a napelemes rendszereknek. A villamosenergia-fogyasztás 20–40%-a megtermelhető napelemekkel, ami energiatárolóval kiegészítve akár 70% is lehet. A napelemek a jelenlegi gazdasági környezetben nemcsak kiszámíthatóbbá teszik az energiaellátást, hanem pénzügyi befektetésnek is ideálisak: jellemzően 2–6 év alatt megtérülnek, és az energiaáraktól függően évi 15–20%-os hozamot biztosítanak a beruházónak – hangsúlyozta előadásában Trásy Balázs, a Green Geo Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.
Csak kis mértékben nőttek a bérleti díjak
A korábbi prognózisokkal ellentétben tavaly csak kis mértékben nőttek a headline bérleti díjak. Budapesten a big-box épületeknél most jellemzően 5,5–5,95 euró/m2 a bérleti díj, vidéken az új építésű ingatlanok között azonban jelentős a szórás – elérhetőség függvényében 5,5–6,50 euró/m2 között mozognak a díjak. A régebbi, korszerűtlenebb épületek esetében 10%-os árkülönbség is lehet.
