Bezárás

Hiány és verseny: szárnyal a logisztikai ingatlanok piaca

Írta: Kohout Zoltán - 2022 július 13.

Sokkal gyorsabban nő a városi logisztikai szolgáltatásokra az igény, mint ahogyan azt ingatlanokkal ki tudná szolgálni a szektor. A forró keresleti piac miatt egész Kelet-Európában itt állnak sorban a befektetők – derül ki a Colliers új jelentéséből.

Kereskedők és logisztikai szolgáltatók az élen

Kevin Turpin, a Colliers közép- és kelet-európai regionális tőkepiaci igazgatója szerint az ipari/logisztikai erős szektor bérlői keresletét e régióban az elmúlt néhány évben elsősorban a logisztikai szolgáltató, a kiskereskedelmi és a disztribúciós szektor hajtotta. Őket a könnyűipari termelés, az autó- és az FMCG-ipar követte. A világjárvány idején nagyobb bérlői érdeklődést tapasztaltak az e-kereskedelmi szektor és a kiskereskedőknek, valamint az internetes kereskedelmi vállalatoknak szolgáltatásaikat kínáló logisztikai szolgáltatók részéről. A városi logisztikai és last mile területekre (a raktárból a végfelhasználóhoz történő utolsó lépéses kiszállítási pontok) irányuló megkeresések növekedése is e tendenciának a következménye.

raktár
(Illusztráció: Horizont Média/archív, Kohout Zoltán)

Sokmillió négyzetméteren

A városi logisztikai és last mile típusú logisztikai területek teljes állománya a közép- és kelet-európai országokban több mint 3 millió négyzetmétert tesz ki. A legtöbb terület Lengyelországban található (kb. 2 millió négyzetméter), míg például Albániában és Bosznia-Hercegovinában egyáltalán nincsenek ilyen tipikus logisztikai sémák. A teljes ipari/logisztikai állományból a legnagyobb arányban Bulgáriában található, ahol ez a típus a teljes kínálat csaknem 60%-át teszi ki. A KKE-15 országokban jelenleg durván félmillió négyzetméter Városi logisztikai és Last Mile típusú logisztikai terület áll építés alatt (a legtöbb, 300 ezer nm Lengyelországban).

12 euró is lehet a bérleti díj

Ebben a szektorban a bérleti és szolgáltatási díjak jelentősen magasabbak, mint a normál épületek esetében. Ezt a szóban forgó típusú logisztikai terek ezt a kiváló elhelyezkedésükkel és az igényekhez való kiváló alkalmazkodásukkal ellensúlyozzák. E tényezők magasabb építési költségeket eredményeznek. A legtöbb KKE-15 országban az ilyen típusú ingatlanok bérleti díjai 4-10 euro/nm/hó között mozognak, de a Cseh Köztársaságban és Észtországban akár a 12 eurós nm-enkénti árat is elérhetik.

Mindemellett ez a legvonzóbb szektor a befejtetések terén az EKK-6-ok piacán. Ennek mind a Covid, mind az oroszok ukrajnai háborúja az oka: a termelésben és a logisztikai láncokban tapasztalható zavarokra a tőke logisztikai ingatlanokba történő befektetésekkel reagál.

Igény van, hely nincs, izzik a verseny

Részben ebből eredően a közép-kelet-európai régióban hiány van a rendelkezésre álló földterületekből. Magyarországon például – legalábbis a Prologis tavalyi elemzése szerint – még a következő években is elmarad a befejezett projektek mennyisége a kereslettől. Egyrészt kevés a jövőbiztos épületek befogadására alkalmas földterület. Másrészt az engedélyezési és tulajdonszerzési eljárások egyre nehézkesebbé, költségesebbé és időigényesebbé válnak, így nőnek a költségek, és csökken a potenciális kínálat. A harmadik tényező a régióban a lakóingatlan-építőkkel való nagy verseny: ez utóbbiak a nagyvárosokban vagy azok közelében sokszor többet fizetnek négyzetméterenként.