BEINDULT A KÉSZLETEZÉS: TAVALY KÖZEL FÉLMILLIÓ NÉGYZETMÉTER BÉRBEADÁSRA SZÁNT INGATLANT ADTAK ÁT
A bérbeadások volumene, az új fejlesztések és a vidéken átadott beruházások tekintetében is rekordévet zárt tavaly a hazai ipari és logisztikai ingatlanok piaca – hangzott el a 13. Közlekedéslogisztikai Konferencián. A várakozások szerint 2023-ban tovább nő a piac, és a fejlesztés alatt álló, félmillió m2-t is meghaladó területű ingatlanok több mint 60 százalékára már előbérleti szerződést kötöttek.
Általánossá vált a biztonsági készletezés
Rekordévet zárt tavaly az ipari és logisztikai ingatlanok piaca hazánkban – mondta Kalmár Milla, a 108 Agency Kft. nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadócég szenior tanácsadója a Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége (MLSZKSZ) által szervezett Közlekedéslogisztikai Konferencián. A szakember szerint a növekedést elsősorban nemzetközi trendek befolyásolták. A pandémia miatt akadoztak az ellátási láncok, és az ebből fakadó készlethiány a vállalatok körében általánossá tette a biztonsági, úgynevezett just-in-case készletezést. A gördülékeny gyártás és a vevők kiszolgálása érdekében a vállalatok a világjárvány előttihez képest 20–30%-kal több árut tárolnak helyben, amihez lényegesen több raktárterület szükséges. Az ipari és logisztikai ingatlanok piacát a külföldi közvetlentőke-befektetések is növelték. Jellemző trend az úgynevezett re-shoring, illetve near-shoring, azaz, hogy a nyugati vállalatok visszahozzák Európába a korábban Ázsiába telepített telephelyeiket, vagy csak közelebb hozzák a gyártási kapacitásaikat a célpiacaikhoz. Ennek a folyamatnak az egyik legnagyobb nyertese Európában Magyarország. Jó példa erre a Lenovo tavaly, Üllőn megnyitott 35 000 m2-es gyártóüzeme, amely a kínai vállalat első ilyen létesítménye a kontinensen.
Tavaly a külföldi közvetlentőke-befektetések értéke hazánkban elérte a 6493 millió eurót. A befektetők között az első helyen Dél-Korea áll, a nyugat-európai országok közül pedig Németország a beruházási volumen 30%-át biztosította. Az elmúlt öt évben a befektetések több mint fele az akkumulátorgyártáshoz kapcsolódott. Szintén növelte a raktározási igényt a hazai e-kereskedelem fellendülése. A magyar kiskereskedelmi fogyasztás 10%-át már ez a szegmens adja, ami azonban még mindig elmarad az uniós átlagtól.
Vidéken is egyre több a logisztikai csomópont
Amíg korábban az ipari és logisztikai ingatlanfejlesztések túlnyomó többsége a fővárosra és környékére összpontosult, az elmúlt években vidéken is elkezdtek kialakulni ipari és logisztikai csomópontok – mondta Kalmár Milla.
Elsősorban Győr, Komárom, Tatabánya, Székesfehérvár, Nagykanizsa, Miskolc, Debrecen és Kecskemét számítanak kedvelt fejlesztési célpontnak. Tavaly rekordot jelentő, 482 000 m2 új, bérbeadásra fejlesztett ipari és logisztikai ingatlant adtak át Magyarországon, ennek 30%-át vidéken. A teljes, 2005 óta bérbeadásra fejlesztett hazai ipari és logisztikai ingatlanállomány immár meghaladja a 4,5 millió m2-t, amelyből 1,4 millió m2 vidéken található. Emellett tavaly 425 000 m2 saját használatra fejlesztett ipari és logisztikai ingatlant is átadtak vidéken, amelyből nagyobb rész az akkumulátorgyárakhoz köthető, illetve autóipari beszállítók saját beruházásai. Ebben az összesítésben még nem szerepelnek a CATL, illetve BMW már megkezdett debreceni fejlesztései, amelyek első szakaszának átadását 2025-re tervezik. Budapesten és vonzáskörzetében ennél valamivel kevesebb, körülbelül 330 000 m2 új ipari és logisztikai ingatlant adtak át tavaly, melyek közül kiemelkedett a JYSK 143 000 m2-es ecseri logisztikai központja.
Idén is kitart a lendület – sok az A-kategóriás ingatlanfejlesztés
Kalmár Milla a nemzetközi trendek és a folyamatban lévő beruházások miatt idén további piaci növekedésre számít. Jelenleg Budapesten 380 000, míg vidéken 130 000 m2 bérbeadásra szánt ipari és logisztikai ingatlan fejlesztése kezdődött meg. „Idén érik be számos 2019 és 2021 között indult külföldi közvetlentőke-beruházás, amelyekhez a kapcsolódó beszállítói kör és a partnercégek most jelennek meg a magyar piacon. Emellett 2023-ban is erős beruházási volumenre számítunk” –emelte ki Kalmár Milla. Az energiaárak növekedése miatt egyre több a magasabb színvonalú, energiahatékony beruházás, a bérlők sokkal szívesebben választanak ilyen ingatlanokat. A fejlesztések jelentős része számos zöld megoldást – például hőszigetelést, hőszivattyút, napelemet – alkalmaz, amely növeli az építési költségeket, illetve a már idén rekordmagas bérleti díjakat.
Elfogytak a szabad bérbe vehető ingatlanok
Az A-kategóriás, energiahatékony épületek bérleti díja a jelenlegi 5,5–5,75 euró/négyzetméterről 6 euróra emelkedhet. A korszerűtlenebb ingatlanok esetében a bérleti díj 5–5,25 euró négyzetméterenként. A növekvő bérleti díjak ellenére az üresedési ráta országosan mindössze 4% (a fővárosban 3,8, vidéken 5%).
5000 m2-nél nagyobb, azonnal elérhető, bérbe vehető szabad terület Budapest környékén gyakorlatilag nincs, és vidéken is alig található. Szintén magas az előbérleti szerződések aránya: a spekulatív fejlesztések miatt a fővárosban és az agglomerációban a bérlemények felét kötötték le előre, vidéken pedig azok 75%-át. Megélénkült az albérleti piac is. Akadnak olyan bérlők, akik 1-2 évre szívesen kiadják a létesítményüket egy másik cég számára. Kalmár Milla hangsúlyozta, hogy az élénk kereslet miatt a bérlőknek legalább 9–12 hónapra előre érdemes gondolkodniuk, ha új helyszínt keresnek, mert a kiválasztási és bérbeadási folyamat elhúzódhat, akár 6–9 hónap is lehet. A logisztikai ingatlanpiac 2022-es és 2023-as fejlesztései most kezdenek fokozatosan bekapcsolódni a termelési folyamatokba, új áruforgalmat generálva Magyarországon az intermodális közúti, vasúti és légi fuvarozás területén. Ezek az új forgalmak az intermodális fuvarozás esetében jelentős mértékben kompenzálhatják az Európai Uniót érintő gazdasági recesszióból származó áruforgalom-csökkenést. A közúti, vasúti és légi fuvarozás volumene várhatóan csökkeni fog.
Amennyiben a kilátások nem fordulnak rosszabbra, az intermodális szállítás esetében idén is tartható lehet a 2022-es év bázis szintű forgalma – tette hozzá Bíró Koppány Ajtony, az MLSZKSZ főtitkára.
