Visszatérnek a nyugati befektetők a keleti piacokról, az egyik fő nyertes e téren hazánk. Jó hír, hogy erősít a vidék is: közel félmillió négyzetméter béringatlant adtak át tavaly itthon – hangzott el a Magyar Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetségének (MLSZKSZ) konferenciáján. Ez rekord, de egyben gond is: olyan kevés az ingatlan, hogy akár 6-9 hónapot is kell várni, míg sikerül kivenni egyet.
A Nyugat visszahozza telephelyeit Keletről
Rekordévet zárt tavaly az ipari és logisztikai ingatlanok piaca hazánkban – mondta Kalmár Milla, a 108 Agency Kft. nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadócég szenior tanácsadója az MLSZKSZ közlekedéslogisztikai konferenciáján. A növekedést elsősorban nemzetközi trendek befolyásolták. A pandémia miatt akadoztak az ellátási láncok, és az ebből fakadó készlethiány a vállalatok körében általánossá tette a biztonsági, úgynevezett just-in-case készletezést. A gördülékeny gyártás és a vevők kiszolgálása érdekében a vállalatok 20-30 százalékkal több árut tárolnak helyben, mint a világjárvány előtt, amihez lényegesen több raktárterületre van szükség.
Ugyancsak húzzák az ipari és logisztikai ingatlanok piacát a külföldi közvetlentőke-befektetések is húzták. Jellemző trend az úgynevezett re-shoring, illetve near-shoring, azaz, hogy a nyugati vállalatok Európába hozzák vissza a korábban Ázsiába telepített telephelyeket vagy csak közelebb hozzák a gyártási kapacitásaikat a célpiacaikhoz. Ennek a folyamatnak az egyik legnagyobb nyertese Európában Magyarország. Tavaly a külföldi közvetlentőke-befektetések értéke elérte a 6493 millió eurót Magyarországon. A befektetők között az első helyen Dél-Korea áll, a nyugat-európai országok közül pedig Németország, a beruházási volumen 30 százalékát német cégek biztosították. Az elmúlt öt évben a befektetések több mint fele az akkumulátorgyártáshoz kapcsolódott.
Szintén növelte a raktározási igényt a hazai e-kereskedelem fellendülése. A hazai kiskereskedelmi fogyasztás 10 százalékát már ez a szegmens adja.
Erősít a vidéki logisztikai ingatlanpiac is
Jó hír, hogy a korábbi főváros-túlsúllyal ellentétben az elmúlt években vidéken is elkezdtek kialakulni ipari és logisztikai csomópontok. Elsősorban Győr, Komárom, Tatabánya, Székesfehérvár, Nagykanizsa, Miskolc, Debrecen és Kecskemét számítanak kedvelt fejlesztési célpontnak. Tavaly rekordot jelentő 482 ezer négyzetméter új, bérbeadásra fejlesztett ipari és logisztikai ingatlant adtak át Magyarországon, ennek 30 százalékát vidéken. A teljes, 2005 óta bérbeadásra fejlesztett hazai ipari- és logisztikaiingatlan-állomány immár meghaladja a 4,5 millió négyzetmétert, ebből 1,4 millió vidéken található.
További növekedés jósolható
A szakember a nemzetközi trendek és a folyamatban lévő beruházások miatt idén további piaci növekedésre számít. Jelenleg Budapesten 380 ezer, míg vidéken 130 ezer négyzetméter bérbeadásra szánt ipari és logisztikai ingatlan fejlesztése kezdődött meg. Erős beruházási volumenre számít a szakma 2023-ban is – emelte ki Kalmár Milla. Az energiaárak növekedése miatt a bérlők keresik az energiahatékony ingatlanokat, ugyanakkor a zöld megoldások (hőszigetelés, hőszivattyú, napelem) növelik az építési és bérlési költségeket.
Nagy az igény, sok a spekuláns
De várhatóan még a költségemelkedések sem lesz akadály: hatalmas az igény logisztikai ingatlanokra. A növekvő bérleti díjak ellenére az üresedési ráta országosan mindössze 4 százalék, 5000 négyzetméternél nagyobb, azonnal elérhető, bérbe vehető szabad terület Budapest környékén gyakorlatilag nincsen, vidéken is alig. Szintén magas az előbérleti szerződések aránya: a spekulatív fejlesztések miatt a fővárosban és az agglomerációban a bérlemények felét kötötték le előre, vidéken pedig a 75 százalékát. Az élénk kereslet miatt a bérlőknek legalább 9-12 hónapra előre érdemes gondolkodniuk, ha új helyszínt keresnek, mert a kiválasztási és bérbeadás folyamat elhúzódhat, akár 6–9 hónap is lehet.
A logisztika fejlődése is erősíti a trendet
A logisztikai ingatlanpiac 2022-es és 2023-as fejlesztései most kezdenek fokozatosan bekapcsolódni a termelési folyamatokba, új áruforgalmat generálva Magyarországon az intermodális közúti, vasúti és légi fuvarozás területén. Ezek az új forgalmak az intermodális fuvarozás esetében jelentős mértékben kompenzálhatják az Európai Uniót érintő gazdasági recesszióból származó áruforgalom-csökkenést. A közúti, vasúti és légi fuvarozás volumene várhatóan csökkeni fog, az intermodális szállítás esetében. Ha a gazdasági kilátások nem fordulnak rosszabbra, idén is tartható lehet a 2022-es év bázis szintű forgalma – prognosztizálja Bíró Koppány Ajtony, az MLSZKSZ főtitkára.
(Forrás: MLSZKSZ)
